要王子，还是要房子？电影《幸福额度》里林志玲发问。爱情原本与房子无关，但是面对现实，有多少善男信女可以潇洒地说自己并不是住房刚需。2012年，等不及下一个春天的刚需们，需要了解一下今年该如何购置一个爱巢。本期置业采访了有多年从业经验的置业顾问和部分的购房者，为刚需提供购房“锦囊妙计”。

　　本报记者刘江平

　　时机微妙时刻适时出手

　　“政策对楼市的影响很大，但是相对来说，以石家庄市为代表的河北房地产市场波动并不会特别大。因为刚需仍占据主导，房价短期内不会有大幅的下滑。”这是记者在采访中最常听到的一句话。“期待降价又害怕涨价”是购房者的心声。但只要是刚性需求，比如结婚、拆迁等必须要解决居住问题时产生的需求，都不需要考虑购房时机。买完以后两三个月可能跌几百，但是从历史长远看还是不会跌的。“买涨不买跌”的心态更适用于投资客，对于急需购房解决居住难题的刚需购房者来说，购房之后的涨跌与自己关系不大。

　　目前市场很敏感，虽然整体观望气氛浓厚，但一旦有特价房推出，仍然被抢购；低迷的二手市场，一旦出现物美价廉的优质房源，也同样会在短时间内成功交易。刚需并非在休息，许多人在悄悄观察着市场中的变化，并及时做出决定。尤其是资金实力较弱的首次购房人，在房价回落到自己的心理承受范围之内时，就应果断出手。

　　房企偿债时，刚需可拣便宜货。专业人士预测，今年2—5月，将迎来房企第一个偿债高峰。4—6月是刚需的购房良机。“战线拉得不长的中小开发商要么被并购，要么就选择将旗下部分项目跳水出售。”这也是刚需入场的时机。

　　地段买的是未来的生活

　　刚需买房买到的不仅是不动产，更是未来很长一段时间的生活。在买之前就需要细致入微的考虑，包括孩子的入学、老人的照顾，当然眼下最重要的还有工作生活的便利性。“战线长度”是关键。“拥堵”和“路怒”已经成为城市病。出于对优惠价格的青睐和被中小户型的吸引，许多年轻人选择在郊区买房，安居在城市的边缘，工作单位却在城市的另一边。两点一线的的距离拉得太长是日后上下班“历经磨难”的一大因素。因此，年轻购房者在选房时尽量方便双方上班。选房时要跟着公交路线、地铁规划路线走，这样即使居住地到上班地的距离远，实际花费的时间也会缩短。

　　未来孩子上学要考虑。刚需的首套房多半是婚房，考虑到婚后数年就将面临孩子入园和入学问题，尤其是小学，与其几年之后再改善购置学区房，不如一步到位，首套房就选择带有幼儿园和小学配套的住房。新房周边有没有学校？或者社区在三五年之内会不会规划教育配套？开发商运作大型社区的品质信誉值不值得相信？他们对教育资源的保障怎样？这些都是要买婚房的购房者在选房时考虑的问题。

　　社区配套要完善。开发商打造住宅不只是提供了人们“安身立命”的居所，更应费尽心思营造精益求精的生活配套。很多小区楼盘像是美轮美奂的艺术品，但急需一瓶酱油需驾车半小时才能买到，亲朋好友前来聚会却找不到一家像样的饭店。近年来，集住宅、商业等为一体的城市综合体建筑越来越多，这些问题相对得到了缓解；另外，随着项目体量的增加，许多项目在建设之初便已经是一个完整的造城运动，因此，考察整个社区的规划非常重要。

　　事实上，在限购令和抬高二套房首付比例的局面下，受限制较大的是改善型需求，仅有的一次购买权要好好珍惜，最好选择市中心或大面积的户型，一步到位。一来是避免再次置换的税费，二来也可以在房价长期上扬的通道中获得较大的增值。因为从长期来看，商品住房还是可以做到保值增值的。

　　价格慧眼识珠可省钱

　　房主有贷款，房价好商量。对于有贷款的二套房、三套房业主来说，持续的加息会对其产生较大的月供压力，所以如果上家的物业是带有贷款的第二套、三套房，首次置业时不妨就这个问题与上家坐下来好好谈谈。同样持有一套房子，月供压力是不同的，或许上家会意识到压力，快速降价出手。

　　目前具有议价潜质的房子大多是“出了问题”的房子。这里所说的出了问题不一定是房子的质量问题，而是由于新政的出台或者周边环境的变化使得房子处在一种不利出售的状态。对于急于购房的购房者来说，可以抓住这个机会选择“被套”房东的急卖房源。

　　此外，同一个楼盘，产证满不满五年，营业税有很大分别。购房者可以淘那些产证满5年的房子以减少税费。目前信贷政策已经非常紧，如果你是优质客户(比方说可以全款购房)，在目前市场行情下也有望用更低的价格淘到房子。

　　品质别被“跑路客”忽悠了

　　对于极个别实力很差的开发商来说，房子不好脱手，有可能在无奈之下“跑路”。他们承担不了利息，就将这个坏账递给银行。于是，烂尾楼、无人小区都成了银行的不良资产。如果“刚需”接了最后一棒，将会陷入危险境地。因此，在2012年买房，“刚需”要给自己加一项任务：对开发商的实力、诚信进行调查。

　　网友声音

　　网友肖遥先生：我是一名外地人，目前月薪4500元，手中的积蓄有8万左右，希望一步到位购置婚房，该如何选择？

　　网友勤奋的蝌蚪：你必须首先对自己的需求明确，明确自己到底想买什么户型，多大面积的房子。根据你的经济情况，从现行首付比例来计算，你所能购买的房子总价不会超过26万，面积约50平方米。如果你真的想买大点的房子话，可以考虑如今的一些低首付楼盘，东拼西凑买到一套70平方米的两房是较为理想的，价位上尽量考虑单价较低的楼盘。

　　网友平凡鑫哥：我和女友的收入加起来每月不到5千元，双方家里能共同为我们支付12万首付，想要购买一个中小户型的房子，又担心房贷压力。

　　网友刀疤一休：你首先应该端正心态，明白房子只是满足你“住”上的需求，至于空间的大小其实与你的装修也有很大关系，利用得好，小房子也会有大空间。根据你的经济情况，我建议你可以多关注有弹性户型的楼盘，譬如1+1，1+2之类的户型，或者是赠送面积较多的。但赠送面积也需要多注意，因为有些楼盘所赠送的面积实际上是鸡肋，送给你也难以利用，那只能造成浪费。多去看看单价较低，面积在50-65平方米之间的户型。